【婚房】北京房价还会涨吗？内行人一语道破

    北京房价还会涨吗？内行人一语道破

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号－ 粉丝问答

关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球北京买房 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：房姐，北京对人口流入的限制会影响未来房价走势吗？现在浙江、广东的人口净流入很大，这是表示未来这里的房价涨幅会很可观吗？

回答：人口流入，房价就会上涨吗？ 人口是房价的基础。 人口的衰落是一个缓慢的动态，但大城市的人口增长可能因为外部人口输入导致短期的快速增长。 新加入的人口可能增加一批购买力，房价需求增加，供应跟不上会导致更快的上涨。 关键词是：「可能」 ———————— 并不是每一个新加入的人口，都能满足这座城市的购房条件，或者这些人口本身并没有在这些城市成家立业的打算，例如江浙下辖的众多县市，以及东莞惠州中山等城市，大量的外来人口只是候鸟式的打工者。 而城市本身的房产解构，也会决定市场的形态。 例如东莞，本身并不是一座标准的城市，更多的是由一座座「镇」所组成的组团状建筑群，导致被割裂成许多细分的市场：凤岗松山湖等地房价涨幅喜人，厚街寮步等涨幅平淡。 回到问题本身，人口的增加，最直接的影响是增加更多的房产购买需求，可能打破所在楼市的平衡，从而引发供不应求，价格上涨。 —————————— 然而不管供需再不平衡，相比3000万人口20万\/年的增减和750万房屋的总量来说，对价格的实质性影响依然非常缓慢，更多的是对「预期」和影响和导致的购买力转移到同类「竞品」。 例如北漂沪漂首付不够部分转移到深圳上车。 但房价的大头，是通胀。 通胀才能导致物价翻上10倍20倍，日用商品的供需只能导致物价大多在1-5倍之间徘徊。 人口的增加，对房价的影响的不光是导致供求关系的短缺。 更长远的结果是，人口会增加一座城市所占据的「通货膨胀」的股份。 一个2000万人口的城市，大概率会吸收第一波新的资金。 而如果一个城市从200万跌落到80，这里的人很快将不买房，最终房产将无人问津，当地房产对应的币值无法与通货膨胀挂钩。 —————————— 人口的变迁，会缓慢影响一座城市对于通胀的吸纳能力。 另一个容易被人忽视的事实是: 权力的力量，会直接决定一座城市对于通胀的吸纳能力。

提问：【新人首问】房姐，目前我和女朋友准备结婚，想找一个二居或小三居，准备结婚刚需自住。我是sfsd，她名下有一套香河大爱城的74平二居在贷款ing，16年买的没下房本。手头子弹150-160。 我在望京上班，她在知春路上班，自住的同时希望未来5-10年有稳定涨幅将来好置换大三居预备孩子上学。目前找了一手楼盘北七家的和悦华玺、金辰府、未来金茂悦。二手楼盘在看天通苑、回龙观龙华园、双桥天泰北双苑、石佛营西里。 求问1.以上一手和二手更考虑哪个？2.北七家这几个一手盘值得买吗？3.二手楼盘是否可以从这个几个区域选，主要还有哪些笋盘推荐呢？3.从长远考虑，香河的房子能长期持有吗？有潜力吗？

回答：1. 当前市场大部分新盘都处于溢价，淘笋机会只存在二手市场 2. 性价比不如二手，如果一定选建议看 未来金茂悦 3. 石佛营西里>天通苑>双桥天泰北双苑>回龙观龙华园 4. 香河有合适的机会建议出掉，长期收益不如北京核心区

提问：房姐您好：北京 不考虑上班地点通勤 sfsd 子弹500-800 自住+投资 二居室 求您帮忙推荐下适合的区域、楼盘和户型感谢

回答：如果贷足可看到1400左右的标的 大平米低单价是投资的洼地，望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平 ，cbd的 阳光100单价6.5*220， 双井九龙山板块 次新7*200平 如果只向看两居 乐成国际和珠江帝景可以淘

提问：房姐您好！本人再有三年退休，准备在北京购买一套保值且坚固养老的三居室，总价在450w以内，您看哪里合适，是买新房还是二手房呢？

回答：新房位置都太偏了，没什么保值能力，淘二手为主 兼顾自住和保值建议看下 昌平回龙观 板块 云趣园，龙跃苑东x区 或者 大兴西红门板块 例如 兴海家园星苑，宏大南苑，宏盛家园

提问：房姐您好，新人首问，请您指导 夫妻，男方有工作居住证，大兴13年众美城2居78平，月供0.5万，望京19年老破小64平2居月供1.8万。 准备现在卖掉大兴房子，凑首付250万再买一套，月供没问题，不考虑城六区，主要考虑投资增值。 1，您看这样操作是否合适，还有其他更好方案吗？ 2，现在开始卖大兴房子，看新房子，操作时间是否合适，要再等等明年看房价变化情况吗？ 3，可以考虑哪几个小区的房子，每个小区价格多少可以，如果有3居更好，2居也没问题，请您帮忙排序推荐几个（不考虑城六区），谢谢！

回答：1. 操作没问题 2. 最近几个月是淘笋的好机会，属于买方市场，春节前入手就可以 3. 推荐看下亦庄板块，这里未来会形成新的增长极，也是一个产职结合的板块，产业集群正在形成，周边配套 像学校医院也逐渐完善，潜力还是蛮大的 新盘看下 招商臻珑府、融创亦庄壹号、禧瑞天著。二手可以看标杆 林肯公园，另外这类板块尽量看新盘或次新盘。

提问：房姐好，新人首问。本人想在昌平买房，首套首付预算150-160，求推荐，谢谢！ 个人情况：首套刚需婚房，首付预算150-160左右，本人在西二旗上班，对象在昌平县城上班，想买好一点的两居室或小三居，新房二手房均可。 考虑区域：昌平县城、南邵、沙河、回龙观、海淀北部新区（排名不分先后，有其他区域推荐也可）。 关注点优先级：优先考虑居住环境、升值潜力、通勤时间，其次是学区。不优先考虑学区主要原因是计划5-10年内进行一次置换。 目前已看房： 新房： 1、北京怡园，三居（有点超预算） 2、招商都会湾，88平小三居，明年交房 二手房： 1、保利罗兰香谷，88平左右两居 2、龙湖滟澜新辰西区，两居或三居 对目前已看房并无明显偏好性，其他小区也可以。 另外刚进星球看房姐比较推荐回龙观，回龙观能否推荐几个小区？还有领秀慧谷这个小区怎么样呀？谢谢

回答：1. 这两个新房的位置有点偏，不太推荐。建议看华润万橡悦府 2.二手就看回龙观板块，领秀慧谷还不错，有合适的标的可以入，还可以看看新龙城 新盘能拉高杠杆如果能持有10年左右，推荐看新盘

提问：房姐好，新人首问： 个人条件：女生，未婚，首房首贷，工作居住证买房。计划买总价在330万以下的房子，首付款最多就出110万左右。房子不自住，需要以租还贷。 目前看中了八里庄东里的房子，京棉二厂的宿舍，房龄在80-90年间，目前看中一套80年的房子满五唯一，基本无装修，老人在住，卖房是因为年纪大了，想换电梯房，3层，55.75平米，南北通透，315万，57040\/m，理由如下： 1、位置较好，租金较高，能缓解一部分贷款压力。 2、京棉二厂一直有拆迁的音信，京棉一厂、三厂都已经拆迁完了，就剩下二厂了，哪怕以后不拆，后期卖房的时候，拆迁也是一个卖点。 目前纠结点： 1、学区较差，片区初中基本在朝阳区为倒数。 2、目前看去年给出的拆迁安置条件并不算好。 3、小区环境比较差，没有物业，楼与楼之前还有一些自搭平房，有一定安全隐患。 现在纠结在于是否就是买八里庄东里的房子，还是看一些朝阳区其他地方的老破小，没有拆迁一说，但是学区、物业管理稍好的的房子，或者后期有一定增值的房子，房姐能给推荐一下嘛，感恩。

回答：有学区反而要小心，投资不看学区房，投资搏拆迁基本靠赌，不要太看重 推荐看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 我说的这几个都不错，带电梯都好出租

提问：房姐您好！我是外地的，现在想给孩子在北京买房。孩子是首房首贷，工作两年，目前工作有可能再调整，所以买房不考虑他工作地点。另外孩子未婚，但估计3年左右结婚。我现在手里有300，后续每月还贷无压力。现在的问题是1，现在买新房合适还是买二手房合适？2，考虑交通，二手房您推荐什么板块？最好有具体小区及价格区间？新房南四环中铁诺德春风和院有保值增值可能吗？3，我现在成都温江有100平米住宅空置，目前房价大概100万左右，香河有140平米空置住宅一套，大概房价150万，是继续保留还是尽快出手？

回答：你的首付能力新盘二手建议都看下，中铁诺德春风不错可以入，还有亦庄的板块也可以淘下。二手建议全款抵押入能拉高杠杆入一套700左右的标的，淘下朝青板块。另外两套可以保留。

提问：房姐，天通苑的未来发展是怎么样的？怎么判断哪类房源可以跑赢大盘？

回答：从15年后望京快速崛起，天通苑到望京只需要半小时，到大望路1小时，已经是接驳产业区的城区居住区。 天通苑对于望京，地位类似于常营对于东三环。 17号线开通，可以直接接驳东二东三环。 13号线分拆，回龙观天通苑一体化，购买的基本盘增加。 天通苑的基本面没有问题，目前行情走势和大盘持平，买入的价格足够便宜就可以跑赢大盘。

提问：新人首问 房姐您好！前一次提问没得到回复，希望这次房姐能看到！急需要您的建议！我家目前情况是：家庭年收入约100w，孩子小学五年级，东城和平里有80年老破小一套，三居62平，有190w贷款（太老了，考虑是不是今年年中出掉）。老家有一套父母养老房，还有20w贷款。手上能凑800w，贷款计划最好不超200w，想听您建议该如何规划？ 1.家庭目前想法是年前年后赶紧买一套上车，怕房价上涨。但不知道该优先考虑城里小点的，还是通州运河商务区大点的？哪里投资回报更高？ 2.如果考虑城里，这个预算下投资东西海朝哪个区好？能推荐合适小区吗？ 3.如果考虑通州，高层如京贸国际城和多层bobo自由城哪个更有投资增长潜力？目前京贸141平全办完约890万左右，bobo122平全办完740w左右。 4.另一种想法是先在通州买个小的，人如k2百合湾两居，办完580w左右。余下钱等明年年中卖完东城老破小，再在东西城买个90以内的小三居，但有点担心到时房价涨了会错过买点？ 您的指导帮助了很多人，非常想听您的专业意见！！

回答：1. 长持5年以上 优先看看通州，目前通州的溢价已经被抹平，可以上车 2. 如果选朝阳，建议看看双井、四惠 3. 京贸国际城 略好点4. 时间太长肯定会错过，建议先入一套大标的，你的负债率其实很低，后面再抵押现有标的，再加手中子弹入手一套小户型。

以上内容选自公众号－ 粉丝问答